장기보유특별공제 전면 개편 발언 (26.04.20(월) 기사 정리)

따뜻한 날씨의 주말이 지나고

한 주가 또 시작되었네요.

 

오늘은 전국 곳곳에 비가 내린다고 하는데,

우산 잘 챙기시길 바랍니다.

 

꽃가루와 미세먼지가 씻겨 내려가면

맑은 공기를 느낄 수 있겠네요.

 

최근 장기보유특별공제 개편에 대한 이슈로

시끌시끌한데요.

오늘 기사를 바탕으로 정리해보려고 합니다.

 

https://v.daum.net/v/20260419185809099?x_trkm=t

‘40억 집’ 양도세 3.9억으로 4배 뛰어…종부세까지 적용땐 ‘패닉’

 

1. 기사 요약 : 1주택자 양도세 부담 급증 전망, 종부세 개편 가능성도 제기

 

• 대통령의 장기보유특별공제(장특공제) 전면 개편 발언으로 인해 고가 1주택자의 양도소득세 부담이 크게 늘어날 것으로 예상됩니다.

• 취득가액 20억 원 주택을 40억 원에 양도 시 현행 9406만 원의 양도세가 장특공제 폐지 시 3억 9922만 원으로 4배 이상 증가할 수 있습니다.

• 장특공제 폐지는 고가 주택 집중 현상과 집값 상승을 억제하려는 목적이 있으나, 중저가 주택의 경우 오히려 세 부담이 완화되거나 면제될 수 있습니다.

• 양도세 장특공제 개편과 더불어 종합부동산세(종부세)의 장기보유 및 고령자 세액공제도 축소될 가능성이 제기되고 있습니다.

• 정부는 부동산 세제 전반에 대한 연구 용역을 진행 중이며, 실수요자를 보호하는 범위 내에서 세제 개편안을 하반기에 발표할 것으로 전망됩니다.

 

 

2. 장기보유특별공제란?

 

부동산을 오래 보유했을 때 물가 상승분을 고려해 양도차익에서 일정 금액을 빼주는 제도입니다.

집값이 올랐어도 그게 순수 이익이 아니라, 세월에 따른 화폐 가치 하락분도 포함되어 있으니

그만큼의 세금 계산에서 공제해주는 제도입니다.

 

중앙일보 기사 자료

 

장특공은 문재인 정부 때 한 차례 개편을 거쳤습니다.

2020년까지는 보유 기간만 충족하면 최대 80% 공제가 가능했지만,

2021년부터 보유(최대 40%)와 거주(최대 40%) 요건을 분리했습니다.

이 대통령은 여기서 다시 거주 요건만 적용하겠다는 취지로 풀이됩니다.

 

현 제도에 대해 다시 정리하면,

1) 1세대 1주택자 (표준 공제율)

- 적용 대상 : 양도가액 12억원을 초과하는 고가 주택의 초과분 양도차익

- 최대 한도 : 10년 이상 보유 및 거주 시, 최대 80% 공제

 

* 주의 : 실거주를 2년 미만으로 한 경우에는 '일반 공제율(최대 30%)'이 적용되어 세금이 폭탄 수준으로 늘어날 수 있습니다.

 

2) 비거주 1주택자 (일반 공제율)

- 적용 대상 : 실거주 요건을 못 채운 1주택자 (양도가액 12억원을 초과하는 고가 주택의 초과분 양도차익)

- 보유 기간 3년 시점부터 연 4%씩 차등 적용

- 최대 한도 : 15년 이상 보유 시 최대 40% 공제

 

3) 기타 (일반 공제율)

- 적용 대상 : 상가, 토지, 다주택자 등 (양도가액 12억원을 초과하는 고가 주택의 초과분 양도차익)

- 보유 기간 3년 시점부터 연 2%씩 차등 적용

- 최대 한도 : 15년 이상 보유 시 최대 30% 공제

 

3. 장기특별공제 개편한다면?

 

윤종오 진보당 의원은 장특공제를 전면 폐지하되 일정 요건을 충족할 경우 생애 2억 원 한도 내에서 양도세를 공제하는 내용의 법안을 발의했는데요.

이 대통령이 직접 나서 “주택을 오래 보유했다는 것만으로 세금을 감면하는 것은 부적절하고 장특공제를 점진적으로 폐지하면 매물 잠김 등 부작용도 최소화할 수 있다”고 말했습니다.

 

1. 개정안

개정안은 장특공제를 폐지하는 대신 1인당 평생 2억 원 한도의 세액공제로 대체하는 내용을 담고 있습니다.

장특공제가 고가 주택 집중 현상, 이른바 ‘똘똘한 한 채’ 수요를 부추겨 집값 상승을 촉진한다는 판단에 따른 것입니다.

 

2. 개정안을 바탕으로 양도세 직접 계산해보기 (우병탁 신한은행 프리미어 패스파인더 전문위원의 양도세 모의계산)

- 조건 : 강남 아파트 10억에 사서 40억에 파는 1주택자 (30억 차익), 실거주 2년 충족

 

1) 현행 세법 (보유 10년 + 거주 2년)

- 공제율 48% (보유 40% + 거주 8%) 적용

- 예상 양도세 : 약 4억 6,676만원

 

2) 개편안 가정 (거주 기간만큼만 보유 기간 인정 시

- 공제율 16% (실거주 2년만 보유 기간 인정)

- 예상 양도세 : 약 7억 9,940만원

 

 

*계산식 (1주택자는 12억 원까지 비과세)

- 과세 대상 양도차익 : 30억 x [(40억-12억)/40억] = 21억

1) 현행 세법 

- 공제액 : 21억 x 48% = 10억 800만원

2) 개편안 가정

- 공제액 : 21억 x 16% = 3억 3,600만원

 

구 분	현행	개편안 가정
양도소득금액	10억 9,200만원	17억 6,400만원
과세표준	10억 8,950만원	17억 6,150만원
적용 세율	45% (누진공제 차감)	45% (누진공제 차감)
결정 세액 (지방세 포함)	약 4억 6,676만원	약 7억 9,940만원

 

→ 소득금액에서 기본 공제 (250만원)를 뺀 후, 소득세율(최고세율 45%)을 적용합니다.

세금은 약 3억 3,264만원 추가 부담하는데,

똑같은 10년을 보유했어도 실거주를 2년만 하고 매도하면 세금이 약 1.7배 폭등할 수 있습니다.

 

4. 향후 전망 및 우리의 대응

 

정부에서는 1주택자에 대한 장특공 폐지가 아닌, 비거주 1주택자의 혜택을 대폭 줄이거나 배제하려는 움직임을 보이고 있습니다.

이 때문에 고가 주택을 보유하고 전세를 살고 있는 '비거주자 1주택자'들은 양도세 부담이 최대 4배 가까이 늘어날 수 있습니다.

 

1. 예상 결과

시장을 예측할 수는 없지만, 과거를 토대로 방향성을 예측해보자면 강남권의 고령 1주택자 매물이 나올 수는 있습니다.

정부의 보유세 강화 기조에 장특공제까지 축소되면 세 부담이 더 커지기 때문입니다.

하지만 전반적으로 1주택자의 거래 위축 심리가 커져 매물이 잠길 수 있습니다.

똘똘한 한 채에 대한 세 부담이 강화되면 집을 팔아도 상급지로 이동하기 어려워져 거래가 끊길 수 있습니다.

또한, 세금을 아끼기 위해 억지로라도 실거주 요건을 채우려는 수요가 늘어나며 강남권 전세 매물은 더 귀해질 수 있습니다.

 

2. 우리의 대응

1) 실거주 중인 1주택자 : 현재로서는 큰 변화가 없을 가능성이 높습니다. 현실적으로 실거주자에 대한 혜택은 그대로 유지될 가능성이 큽니다.

2) 비거주 1주택자 (투자자) : 향후 세법 개정 시 '실거주 기간' 요건이 강화될 것이 확실시되므로, 매도 계획이 있다면 실거주 요건을 채우거나 법안 확정 전 타이밍을 잘 보셔야 합니다. 여건이 된다면 실거주 요건을 미리 채우는 전략이 필요합니다.

3) 다주택자 : 5월 9일 양도세 중과 유예 종료와 맞물려 있으므로, '버티기'냐 '정리'냐를 결정할 골든타임이 얼마 남지 않았습니다.

 

→ 이번 개편안의 본질은 '보유'에서 '거주'로 부동산 패러다임을 완전히 바꾸겠다는 의지입니다. 이럴 때일수록 시장의 변화에 흔들리기 보다는 정책에 대응해야 합니다

정책이 확정되기 전까지는 보수적으로 자산 구조를 점검하고, 머릿속으로만 생각하지 말고 예상 시나리오를 그리면서 양도세를 직접 계산해 보며 나만의 출구 전략을 세워야 할 때입니다.

준비된 사람에게 정책의 변화는 위기가 아닌 새로운 기회가 될 것입니다.