정부가 퇴로를 열었지만, 시장은 다른 길을 찾았다 (26.04.27(월) 기사 정리)

새로운 한 주의 시작입니다.

오늘은 현재 부동산 시장의 흐름을 잘 보여주는 기사가 있어 가져왔습니다.

 

https://www.hankyung.com/article/202604230658Q

정부가 퇴로 열었지만…시장은 요새 구축했다 [심형석의 부동산 정석]

 

1. 기사 요약 : 정부의 부동산 정책, 시장의 생존 전략에 막히다

 

• 정부가 다주택자 양도세 중과 시점까지 매물을 유도하여 부동산 시장을 안정시키려 했으나, 시장은 오히려 자산 응집과 '똘똘한 한 채'로의 이동이라는 생존 전략을 보이고 있습니다.

• 다주택자들은 양도세 중과 유예 기간 내 매도 대신, 가치 상승이 기대되는 지역의 아파트를 자녀에게 증여하는 사례가 늘고 있으며, 이는 매물 출회 효과를 상쇄시키고 있습니다.

• 유주택자들의 '갈아타기' 현상도 한강변 등 핵심 지역을 중심으로 활발하게 나타나며, 특정 단지에서는 오히려 신고가가 발생하는 기현상이 나타나고 있습니다.

• 정부가 의도한 무주택자의 다주택자 매물 구입은 대출 규제 등으로 인해 현실적으로 어렵지만, 유주택자의 갈아타기는 상대적으로 쉬워져 상급지에서 더 많이 나타나고 있습니다.

• 세금 부담을 느끼는 지역에서는 매물을 거둬들이고 전세나 월세로 전환하는 '버티기' 전략이 나타나고 있으며, 이는 매물 부족을 가중시키고 15억원 이하 중저가 단지로 수요를 쏠리게 하여 서민층의 주거비 부담을 높이는 역설적인 상황을 초래하고 있습니다.

 

 

2. 정부의 의도와 달리, 다주택자는 ‘급매’ 대신 ‘증여’를 선택하고 있다

 

https://www.newsis.com/view/NISX20260422_0003601548

"급매할 바엔 물려준다"…서울 아파트 증여 3년4개월만에 최다

 

정부가 기대했던 그림은 비교적 단순했습니다.

다주택자 양도세 중과 유예 종료가 가까워지면 세금 부담을 느낀 다주택자들이 매물을 내놓고,

그 매물이 시장에 공급되면서 가격이 안정되는 흐름입니다.

하지만 실제 시장에서는 정반대에 가까운 현상이 나타나고 있습니다.

 

서울 집합건물 증여 건수는 올해 3월 1,387건으로 집계됐고, 이는 전월 903건 대비 53.6% 증가한 수치입니다.

전년 동월 649건과 비교하면 113.7% 증가했으며, 2022년 12월 이후 3년 4개월 만에 가장 많은 수준이었습니다. (기사 내용)

세금 부담을 느낀 다주택자들이 오히려 매도 대신 증여로 방향을 틀고 있다는 분석입니다.

 

 

1. 강남 3구 아파트 증여 추이

지역별로는 고가 아파트가 밀집한 강남3구 (강남.서초.송파구)에 증여가 집중됐습니다.

강남구 86건, 송파구 82건, 서초구 81건 등 총 249건이 접수되며 전월 205건 대비 21.5% 증가했습니다.

마포구 역시 2월 24건에서 3월 81건으로 크게 늘었습니다.

 

2. 증여가 급증한 이유

이 흐름이 의미하는 것은 분명합니다.

다주택자 입장에서는 가치가 있는 자산을 급하게 팔기보다,

자녀에게 미리 넘기는 것이 더 낫다고 판단하는 경우가 늘고 있다는 것입니다.

특히 강남권이나 한강변처럼 장기적으로 가치 상승 기대가 있는 자산이라면,

일시적인 가격 조정 국면에서 헐값에 매도하기보다 증여를 선택하는 것이 더 합리적이라고 보는 것입니다.

 

공시가격 확정이 되어 보유세 부담이 구체화된다면,

증여 수요는 더 늘어날 수도 있을 것으로 보입니다.

 

3. 증여가 늘면 안 좋은 이유

증여가 늘어난다는 것은 시장 입장에서는 좋은 신호만은 아닙니다.
매물로 나와야 할 주택이 시장에서 사라지는 효과가 있기 때문입니다.

결국 정부가 기대했던 “다주택자 매물 출회”가 생각보다 강하게 나타나지 않고,

오히려 좋은 자산은 가족 안으로 이동하면서 매물이 잠길 가능성이 커집니다.

 

 

3. 똘똘한 한 채로 갈아타기 수요 급증 : 한강벨트로 이동

 

유주택자의 갈아타기가 한강벨트의 '똘똘한 한 채'를 중심으로 늘고 있습니다.

유주택자들의 이동이 활발해지며 특정단지에서는 오히려 신고가가 나오는 기현상이 발생하고 있는데요.

실제로 한강벨트 5개 자치구의 15억 원 초과 아파트 매매 중 소유권 이전등기가 완료된 거래를 조사한 결과,

35건 중 15건, 즉 43%가 기존 주택을 처분하고 매수한 갈아타기 거래로 확인됐습니다.

강동구의 경우 12건 중 8건이 갈아타기 매수였습니다. (기사 내용)

 

1. 무주택자 매수의 어려움

정부는 무주택자가 다주택자 매물을 매수하는 흐름을 기대했지만,

현실적으로 무주택자가 짧은 기간 안에 상급지 아파트를 매수하기는 쉽지 않습니다.

대출 규제가 강하고, 특히 상급지로 갈수록 필요한 자기자본 규모가 크기 때문입니다.

 

특히, 상급지의 경우에는 대출이 거의 안 나오기 때문에 더욱 어려울 것으로 보입니다.

 

2. 유주택자의 갈아타기

반면 유주택자는 상황이 다릅니다.

이미 보유한 집이 있고, 기존 주택을 매도해 상급지로 이동할 수 있는 기반이 있습니다.
특히 중하급지의 내 집은 비교적 잘 팔리는데, 상급지 일부 매물은 가격 조정을 받고 있다면

갈아타기 수요 입장에서는 기회로 보일 수 있습니다.

 

이 흐름을 보면 지금 시장의 핵심은 단순히 “집값이 오른다, 내린다”가 아닙니다.

자금 여력이 있는 사람들은 더 좋은 입지로 이동하고 있고,

장기적으로 가치가 있다고 판단되는 자산으로 자산을 압축하고 있습니다.

즉, 시장은 약해진 것이 아니라
좋은 자산으로 수요가 더 응집되는 방향으로 움직이고 있는 것입니다.

 

4. 매도 대신 버티기, 전세·월세 전환도 늘고 있다

 

세금 부담을 느낀다고 해서 모두가 매도하는 것은 아닙니다.

매수세가 붙지 않는 지역에서는 매물을 거둬들이고 전세나 반전세, 월세로 전환해 버티는 전략도 나타나고 있습니다.

 

한국경제 기사에 따르면, 서울 매물은 4월 22일 기준 7만5000건대로 줄었고,

아실 기준으로 10일 전과 비교했을 때 매물은 1.1% 감소한 반면 월세 물건은 조금 늘었습니다.

이는 보유세 부담에 대비해 월세 수입으로 버티려는 흐름으로 해석됩니다. (기사 내용)

 

이 역시 시장 안정에는 부담이 됩니다.

매물이 나와야 가격 조정이 생기는데, 매도자들이 팔지 않고 버티면 시장의 실제 거래 가능한 물건은 줄어듭니다.
그리고 매물 부족은 다시 가격 하방을 제한하는 요인이 됩니다.

결국 세금과 규제가 매물을 끌어내기보다, 일부 지역에서는 오히려 매물을 잠기게 만드는 역효과가 나타나고 있는 것입니다.

 

5. 15억원 이하 중저가 단지로 수요 쏠림 현상

 

대출 규제와 세금 압박에서 자유로운 15억원 이하 중저가 단지로 수요가 쏠리면서,

서민층과 실수요자의 진입장벽을 높이는 역설적인 상황이 연출되고 있습니다.

 

상급지는 대출이 어렵고 자기자본 부담이 크기 때문에 무주택 실수요자가 접근하기 쉽지 않습니다.
그러다 보니 대출 활용이 상대적으로 가능한 15억 원 이하 단지로 수요가 몰립니다.

문제는 이 수요가 몰리면 중저가 단지의 가격도 빠르게 올라갈 수 있다는 점입니다.

처음에는 “상대적으로 저렴한 단지”였지만, 수요가 몰리면 필요한 자기자본 규모가 커집니다.
그러면 청년, 신혼부부, 무주택 실수요자는 다시 더 외곽으로 밀려날 수밖에 없습니다.

 

매매가격이 오르면 전세가격도 함께 영향을 받습니다.
특히 서울과 수도권은 공급이 넉넉하지 않은 상황이기 때문에,

중저가 단지의 매매가격 상승은 전세가격 상승으로 이어질 가능성이 큽니다.

결국 정책의 목적은 주거 안정을 만드는 것이었지만,

실제 시장에서는 서민층의 주거비 부담이 더 커지는 역설적인 흐름이 나타날 수 있습니다.

 

 

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부동산 정책은 시장을 안정시키기 위해 만들어집니다.

하지만 시장은 정책을 그대로 받아들이는 존재가 아닙니다.
각자의 자산을 지키기 위해 움직이고, 때로는 정부가 의도하지 않은 방식으로 반응합니다.

이번 시장 흐름은 그 점을 잘 보여줍니다.

 

정부는 퇴로를 열었지만,
시장은 매도 대신 증여를 선택했고,
상급지에서는 갈아타기 수요가 움직였으며,
중저가 단지에는 실수요와 대출 가능 수요가 몰리고 있습니다.

 

결국 투자자든 실수요자든 지금은 정책의 표면만 볼 것이 아니라,
그 정책에 시장 참여자들이 어떻게 반응하는지를 읽어야 할 때입니다.

지금 시장에서 중요한 질문은 이것인 것 같습니다.

“정책은 무엇을 의도했는가?”보다
“사람들은 실제로 어떤 선택을 하고 있는가?”

그 답 안에 앞으로의 시장 흐름을 읽을 단서가 있을 것 같습니다.