압구정 재건축 급물살… 2구역 통과, 3·4·5구역도 속도 낸다

안녕하세요!  그린쑤입니다. 🌿

서울 한강변 주거지의 최상위 축이자 대한민국 부촌의 상징인 강남구 압구정동 일대 재건축 사업이

최근 엄청난 속도를 내며 본격적인 궤도에 진입하고 있습니다.

압구정2구역의 서울시 통합심의 통과를 시작으로

특히 이번에는 단순히 "재건축이 된다"는 수준을 넘어 사업 속도, 분담금 규모, 향후 자산가치​까지

구체적으로 드러나기 시작했다는 점에서 의미가 큽니다.

 

오늘은 최근 공개된 기사들을 바탕으로 압구정 재건축의 핵심 내용을 정리해보겠습니다.

 

 

1. 압구정 2구역, 최고 66층 '랜드마크' 변신

https://www.mk.co.kr/news/realestate/12090048

한강뷰 확 바뀌네 … 압구정현대 '66층 랜드마크' 변신 - 매일경제

 

 

압구정 재건축은 2구역(신현대아파트 일대)이 가장 먼저 본궤도에 진입했습니다.

최근 서울시 정비사업 통합심의를 통과하면서 사업 추진이 한 단계 더 앞으로 나아갔습니다.

 

1. 규모의 변화

기존 13층, 27개동, 1,924가구에서 최고 66층, 2,381가구 규모의 초고층 대단지로 거듭납니다.

 

2. 한강 수변 친화형 주거단지

이번 사업은 단순히 아파트를 새로 짓는 것이 아닙니다.

서울시는 압구정2구역을 특별건축구역으로 지정해 한강변과 연결되는 입체적인 도시계획을 적용하고 있습니다.

특히 올림픽대로를 넘어 한강공원까지 연결되는 입체보행교가 계획되어 있어 한강 접근성이 크게 개선될 전망입니다.

 

3. 오세훈표 정비사업 쾌속 트랙

2구역의 통과로 인근 3·4·5구역 재건축도 강력한 탄력을 받게 되었습니다.

3구역은 3,934가구에서 5,175가구로, 4구역은 1,341가구에서 1,664가구로 확대를 추진 중입니다.

 

4. 시공사 대진표 확정

시공권 구도 역시 뚜렷해졌습니다.

압구정 5구역에서 DL이앤씨와의 경쟁 끝에 승리한 현대건설이 시공사로 선정되는 등

대형 건설사들의 브랜드 타운이 형성될 예정입니다.

 

 

 

2. 압구정 5구역, 펜트하우스 이동 시 '최대 126억' 역대급 분담금

 

https://n.news.naver.com/mnews/article/014/0005546900?sid=101

[단독] 압구정5 조합원도 펜트하우스 가려면 최소 126억…국평 8억 분담금

 

사업이 구체화될수록 가장 큰 관심사는 역시 추가 분담금입니다.

압구정5구역 조합 자료를 보면 하이엔드 설계를 적용하면서 예상보다 높은 분담금이 산출됐습니다.

 

1. 추정 비례율의 급락

압구정5구역의 추정 비례율이 기존 69.06%에서 50.12%로 18.94%p나 하락했습니다.

 

2. 평형별 분담금 추산

국민평형인 전용 84㎡(35평형)로 재입주할 때도 약 8억 3,300만 원의 추가 분담금이 필요합니다.

만약 현재 최고 평형인 80평형 소유주가 최고급 펜트하우스(116평형)로 이동할 경우 분담금은 최소 125억 7,100만 원에 달합니다.

 

3. 분담금 왜 이렇게 높을까?

일반분양가는 3.3㎡(1평)당 1억 8,000 원, 시공비는 평당 1,168만 원이라는 고스펙이 적용되었습니다.

재건축 후 시세는 35평형 110억 원, 71평형 200억 원으로 과감하게 가정된 상태입니다.

 

즉, 사업성보다 최고급 상품성에 초점을 맞춘 재건축이라는 점이 반영된 결과라고 볼 수 있습니다.

 

 

 

3.압구정 3구역, 집값 상승으로 분담금 5억 대… 비례율 하락의 역설

 

https://www.hankyung.com/article/2026063073361

집값 오른 압구정3, 84㎡ 분담금 5억대 될 듯

 

한강변 최대어인 압구정3구역 역시 최근 추정 분담금 조정을 마쳤습니다.

흥미로운 점은 비례율은 하락했지만 사업성이 악화된 것은 아니라는 점입니다.

 

1. 시세 급등이 만든 비례율 하락

압구정3구역의 추정 비례율은 54.05%로 낮아졌습니다.

이는 사업성이 나빠진 것이 아니라, 최근 압구정 아파트값 상승으로 인한 기존 자산 가치(종전자산 평가액) 상승의 영향 때문입니다.비례율이 낮아져도 내가 가진 기존 아파트의 가치가 커졌기 때문에 조합원의 최종 권리가액도 함께 증가했습니다.

덕분에 실제 부담은 크게 달라지지 않은 것으로 나타났습니다.

 

2. 추정 분담금 

전용 84㎡ 소유자가 새 아파트 분양 시 추정 분담금은 약 5억 4,100만 원 수준으로 추산됩니다.

3구역은 총 분양수입 대비 사업비 비중이 낮아 수익성이 여전히 우수한 것으로 평가됩니다.

 

4. 눈에 보이는 분담금이 전부가 아니다!

많은 사람들이 재건축에서 가장 먼저 보는 숫자는 분담금입니다.

하지만 실제로는 분담금보다 더 중요한 것이 장기간 발생하는 현금흐름 부담입니다.

특히 압구정처럼 초고가 재건축에서는 금융비용과 세금이 훨씬 큰 변수로 작용할 수 있습니다.

 

1. 이주비 금융비용

재건축이 진행되는 동안 발생하는 이주비 대출은 적지 않은 금융비용을 만들어냅니다.

압구정5구역 조합 자료에서는 이주비 대출 이자가 약 7억3천만 원 수준으로 추산됐습니다.

공사기간이 길어지거나 금리가 예상보다 높게 유지될 경우 실제 부담은 더욱 커질 수 있습니다.

 

2. 입주 이후 보유세 부담

새 아파트에 입주한다고 해서 비용이 끝나는 것도 아닙니다.

조합의 가정대로 전용84㎡ 시세가 약 110억 원이 될 경우 연간 보유세는 약 4,300만~7,400만 원 수준으로 추산됩니다.

대형 평형(시세 200억 원 가정)은 연간 8,800만~1억5,500만 원 수준까지 예상됩니다.

실제 세액은 향후 공시가격과 세법 변화에 따라 달라질 수 있지만,

고가 주택일수록 매년 상당한 현금 유출이 발생할 가능성이 있다는 점은 분명합니다.

웬만한 직장인 연봉을 매년 세금으로 쏟아부어야 하므로,

자산의 현금 흐름이 받쳐주지 못하는 은퇴 가구 등은 보유 자체에 큰 압박을 느낄 수밖에 없습니다.

 

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압구정 재건축은 대한민국 최고급 주거지의 미래를 다시 그리는 프로젝트입니다.

하지만 이번 자료를 보며 다시 한번 느낀 것은 재건축의 성공은 단순히 시세 상승만으로 결정되지 않는다는 점입니다.

분담금, 금융비용, 보유세까지 모두 감당할 수 있는 현금흐름이 뒷받침되어야 비로소 재건축의 과실을 온전히 누릴 수 있습니다.

 

또 하나 눈여겨볼 부분은 비례율만 보고 사업성을 판단해서는 안 된다는 점입니다.

압구정3구역처럼 비례율이 하락했더라도 기존 자산 가치가 크게 상승하면 실제 조합원 부담은 예상보다 크지 않을 수 있습니다.

 

결국 재건축은 분담금 하나의 숫자가 아니라 권리가액, 비례율, 금융비용, 세금, 그리고 장기적인 현금흐름까지 함께 살펴봐야 하는 투자​입니다.

앞으로 압구정3·4·5구역의 사업 진행과 일반분양가, 공사비 변동에 따라 사업성도 계속 달라질 가능성이 있는 만큼

지속적으로 지켜볼 필요가 있겠습니다.