양도세 중과 재개와 서울 아파트 매물 급감, 전월세난 가속화되나? (26.05.11(월) 기사요약)

안녕하세요!

5월 9일 다주택자 양도세 중과 유예가 종료된 후 첫 주가 시작되었습니다.

현재 부동산 시장은 '매물 잠김'과 '임대차 시장 불안'이라는 두 가지 큰 파도 앞에 서 있습니다.

오늘 아침 주요 기사들을 통해 현재 상황을 정밀 진단해 보겠습니다.

 

https://www.mk.co.kr/news/realestate/12042488

“팔 사람 다 팔았다” 서울 아파트 매물 주말 새 2000건 ‘뚝’ - 매일경제

 

1. 기사 요약 : 서울 아파트 매물, 양도세 중과 유예 종료 후 2000건 감소

 

• 다주택자 양도세 중과 유예 기간이 종료되면서 지난 주말 동안 서울 아파트 매물이 2000건 이상 감소하여 현재 6만 6914건으로 집계되었습니다.

• 연초부터 다주택자 양도세 중과 재개 발표로 인해 절세를 위한 매물이 증가하여 8만 건 이상까지 늘어났으나, 마감 시한을 지나면서 급매물이 소진되고 매물을 거둬들이는 집주인들이 늘어난 것으로 보입니다.

• 이제부터 다주택자는 2주택자의 경우 기본세율에 20%p, 3주택 이상은 30%p가 가산되며, 지방소득세 10%까지 적용 시 3주택 이상은 최고 82.5%의 실효세율을 적용받게 됩니다.

 

 

2. 데이터로 보는 팩트체크: 수도권 매물 추이

 

 

실제 데이터를 보면 흐름이 더 명확합니다.

3월 중순 약 7만 8천 건 수준이었던 서울 아파트 매물은
최근 약 6만 5천 건 수준까지 감소했습니다.

 

특히 서울 아파트 매물이 7만건 아래로 내려온 것은 지난 2월말 이후 두 달여 만입니다. 

또한 지난달 서울 토지거래허가 신청 건수도 전월 대비 증가했는데요.

이는 양도세 중과 시행 전에 막판 절세 거래가 활발하게 이뤄졌다는 의미로 볼 수 있습니다.

 

지난주 양도세 중과 직전과 비교하면

5월 8일 약 6만 9,000개에서 약 4,000개가 줄었습니다.

 

이미 절세 목적의 급매물은 대부분 소화됐고 매도자들은 세 부담을 안고서도 버티는 분위기입니다.

매수자들은 7월 세제 개편 가능성을 보며 관망 중이나,

전세난에 지친 수요자가 매매로 돌아설 경우 가격 상승 압박이 커질 수 있습니다.

 

 

3. 심각해지는 전월세난: 공급 부족의 늪

 

https://n.news.naver.com/article/008/0005355386

사실 지금 시장에서 더 중요한 문제는 매매보다 임대차 시장일 수 있습니다.

정부의 다주택자 매도 유도 정책이 오히려 민간 임대 공급 축소라는 부작용을 낳고 있습니다.

 

1. 전세 물량 실종과 가격 상승

• 다주택자 양도소득세 중과 재개로 전세를 공급하던 기존 주택물량이 줄어드는 데다 신규입주 물량까지 급감하면서 전세의 월세화와 임대료 상승세가 빨라지고 있습니다.
• 실제 서울 아파트 전월세 물량은 지난 7일 기준 3만1095건으로 연초 대비 30.1% 감소했습니다.
• 또한, 5월 첫째 주 서울 전세가격은 0.23% 상승하며, 약 6년 5개월 만에 최고 상승률을 기록했습니다.

 

 

2. '전세의 월세화' 가속

• 올해 서울 공동주택 입주예정 물량은 2만7158가구로 전년보다 26.9% 감소했습니다. 내년에는 1만7197가구까지 줄어들 전망입니다.
• 주택공급의 선행지표인 서울 주택 인허가 물량도 올해 1분기 5632가구로 전년 동기 대비 62.4% 감소했습니다.
• 또한, 집주인들이 보증금 일부를 월세로 돌리는 반전세 전환을 확대하면서 실수요자들의 주거비 부담이 빠르게 커지고 있습니다.

문제는 공급 감소가 단기간에 해결되기 어렵다는 점입니다.

주택 공급은 실제 입주까지 수년이 걸리기 때문에 당장 시장에서 체감할 수 있는 공급 확대 효과를 기대하기 어렵습니다.

결국 집주인들은 전세를 반전세·월세로 전환하고,

실수요자들은 높아진 주거비 부담을 감당해야 하는 상황이 이어지고 있습니다.

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현재 부동산 시장은 '양도세 중과로 인한 매물 잠김 + 입주 물량 부족 + 전월세난 확대'라는 삼중고에 빠져 있습니다.

즉, 거래는 얼어붙었지만 실수요 압력은 오히려 커지고 있는 시장입니다.

특히 전세가격 상승이 계속될 경우 결국 매매가격까지 자극할 가능성도 무시하기 어렵습니다.

 

결론적으로, 당분간은 고세율에 따른 '매물 잠김'과 공급 부족에 따른 '전세가 상승'이 맞물리며

매매가를 지지하거나 밀어 올리는 불안한 장세가 지속될 것으로 보입니다.