비거주 1주택자도 실거주 유예… 정말 매물 늘어날까? (26.05.13(수) 기사 요약)

안녕하세요.

최근 국토교통부가 토지거래허가구역 내 주택 거래와 관련해 중요한 보완 조치를 발표했습니다.

 

핵심은 바로
“세입자가 있는 주택이라면, 비거주 1주택자도 실거주 의무를 유예받을 수 있다”는 내용인데요.

 

그동안 다주택자 매물에 한정적으로 적용되던 실거주 의무 유예가
이제는 비거주 1주택자를 포함한 모든 임대주택으로 확대된 것입니다.

 

오늘은 해당 기사 내용을 바탕으로
이번 정책이 의미하는 바와 시장에 미칠 영향을 정리해보겠습니다.

 

https://www.newsis.com/view/NISX20260512_0003625796

세입자 있는 비거주 1주택자도 매도 허용…실거주 의무 유예

 

 

1. 기사 요약 :세입자 있는 비거주 1주택자도 매도 허용…실거주 의무 유예 확대

 

• 국토교통부는 토지거래허가구역 내 임대 중인 주택의 실거주 의무 유예 대상이 비거주 1주택자를 포함한 모든 임대주택으로 확대된다고 밝혔습니다.

• 이번 조치는 기존에 다주택자 또는 매수자가 무주택자인 경우에만 적용되던 실거주 의무 유예를 형평성을 고려하여 모든 임대주택으로 확대 적용하는 것입니다.

• 실거주 유예를 받으려면 5월 12일 기준 임대 중인 주택이어야 하며, 올해 12월 31일까지 토지거래허가를 신청하고 4개월 내 등기를 마쳐야 하고, 매수자는 5월 12일부터 계속 무주택을 유지해야 합니다.

• 실거주 유예 기간은 임대차 계약 종료일까지이며, 입주 후 2년간 실거주 의무는 그대로 유지되고, 주택담보대출 실행 시 전입신고 의무는 적용되지 않습니다.

 

 

2. 실거주 유예

 

 

1. 기존 제도

 

기존에는 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료에 따른 보완 조치로

일부 다주택자가 매도한 주택에만 실거주 유예가 적용되었습니다.

 

이 영향으로 서울 아파트 거래량은 실제로 증가했는데요.

*서울 아파트 매매거래량 : 26년 1월 5,900건 / 2월 5,600건 / 3월 6,400건 (5년 평균 4,100건)

*다주택자가 매도한 서울 아파트의 무주택자 매수 비율 : 25년 평균 56% → 26년 3월 73%

 

즉, 정부는
“실수요자 중심 거래 활성화”라는 정책 효과를 확인한 뒤
대상을 확대하는 후속 조치에 나선 것으로 볼 수 있습니다.

 

 

2. 이번 후속 조치

 

비거주 1주택자를 포함한 모든 임대 중인 주택으로 대상이 넓어집니다.

기존에는 세입자가 있더라도 다주택자 매물이 아니라면
토지거래허가를 받은 뒤 4개월 이내 입주하고 2년간 실거주를 해야 했는데요.

앞으로는 세입자의 계약기간이 남아 있다면 잔여 임대차 기간 동안 실거주를 미룰 수 있게 됩니다.

 

유예를 받기 위해선 올해 연말(12월 31일)까지 관할 관청에 토지거래허가를 신청해 허가를 받아야 하고,

허가받은 이후 4개월 내에 등기 이전까지 마쳐 주택을 취득해야 합니다.

 

정부 입장에서는 매매 시장 경직을 완화하고 실수요자 거래를 늘리겠다는 의도가 담긴 정책으로 보입니다.

 

 

3. 조건

 

단, 매수인은 기존 세입자의 임대차 기간 종료 후 반드시 실거주를 위해 입주해야 합니다.

추가로 유예 기간은 최고 2년을 넘지 못하기 때문에

늦어도 2028년 5월 11일까지는 실거주를 위해 입주해야 합니다.

 

추가로, 국토부는 갈아타기 목적의 실거주 유예를 방지하기 위해

이번에 실거주 유예를 받을 수 있는 매수자 요건으로

‘발표일(5월 12일)로부터 계속 무주택을 유지한 자’로 한정해 운영하기로 했습니다. 

 

 

 

3. 정말 매물이 늘어날까?

 

이번 정책의 핵심 쟁점은

"과연 비거주 1주택자들이 실제로 매물을 시장에 내놓을까?"

입니다.

 

여기에 대해서는 시장의 의견이 상당히 엇갈리고 있습니다.

 

가장 큰 이유는 비거주 1주택자에 대한 기준과 예외 인정 범위가 여전히 모호하기 때문입니다.

예를 들어,

• 자녀 교육 목적은 어디까지 인정되는지
• 직장 사유는 어느 정도 거리까지 허용되는지
• 일시적 비거주는 어떻게 판단하는지

이런 부분들이 아직 명확하지 않습니다.

 

결국 정책 세부 기준이 구체화되기 전까지는 많은 집주인들이 관망할 가능성이 높다는 이야기입니다.

그래서 시장에서는
“매물 잠김을 해소하려는 정책이지만, 오히려 불확실성 때문에 효과가 제한될 수 있다”는

지적도 나오고 있습니다.

 

 

4. 기존 임대 정책과의 충돌 문제

 

이번 조치는 과거 정부 정책과도 다소 충돌하는 부분이 있습니다.

대표적인 사례가 바로 ‘상생 임대인 제도’입니다.

2021년 임대차 2법 시행 이후 전셋값이 급등하자

정부는 1주택자의 임대 공급을 유도하기 위해 상생 임대인 제도를 도입했는데요.

임대료를 5% 이내로 올리고 2년 이상 임대차 계약을 유지하면 2년간 거주한 것으로 인정해왔습니다.

이 제도의 수혜자가 비거주 1주택자였습니다.

 

그런데 불과 몇 년 만에
같은 비거주 1주택자가 다시 규제 대상으로 해석되면서
시장 혼란이 커지고 있다는 의견도 나옵니다.

 

 

5. 결국 핵심은 공급

 

전문가들은 이번 정책이 단기적인 거래 활성화에는 일부 도움이 될 수 있지만,
근본적인 해결책은 아니라고 이야기합니다.

 

특히 신규 공급 부족 문제가 계속되는 상황에서
단순 규제 조정만으로는 시장 안정 효과가 제한적일 수 있다는 분석이 많습니다.

 

또한 세입자 있는 집이 실거주 목적 매수자에게 넘어가게 되면
장기적으로는 전·월세 매물이 줄어들 가능성도 존재합니다.

 

결국 지금 시장에서 가장 중요한 것은
단기 규제 변화보다도
“안정적인 공급 확대와 예측 가능한 정책 방향” 아닐까 생각됩니다.

 

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이번 실거주 의무 유예 확대는 분명 거래 시장 경직을 완화하려는 의도가 담긴 정책입니다.

다만 실제 시장에서 얼마나 효과를 낼지는 아직 미지수입니다.

정책은 결국 시장 참여자들이
“예측 가능하다”고 느낄 때 힘을 발휘하는데요.

 

지금처럼 규제와 예외가 반복적으로 수정되는 상황에서는
매도자도, 매수자도 쉽게 움직이기 어려운 것이 현실입니다.

 

앞으로 실제 거래량 변화와
전세 시장 흐름까지 함께 지켜볼 필요가 있어 보입니다.